Санкт-Петербург

Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке

Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке

Непростая экономическая ситуация заставила банки более избирательно относиться к потенциальным заемщикам. Купить квартиру в ипотеку стало труднее – кредитные учреждения бескомпромиссно отсеивают клиентов, не соответствующих их критериям. Что делать, если было отказано в кредите из-за невысоких доходов или под каким-либо другим предлогом, а проблема жилья стоит как никогда остро?


Ответ очевиден – нужно искать другие  способы: арендовать жилье, купить новострой в рассрочку или заключить договор лизинга.


Эта схема была легализована в России совсем недавно – в 2011 году. Ранее этот инструмент использовался только при осуществлении коммерческой деятельности. Однако до сих пор лизинг не получил в РФ широкого распространения.


В Европе доля лизинга недвижимости занимает 10-20%. В России это процентное соотношение чуть ниже – около 2-4%. Несмотря на положительную динамику и высокие темпы роста, объем рынка лизинга России по-прежнему сопоставим разве что с Бразилией, тогда как на первом месте находится Европа, а на втором – США. С другой стороны, если сопоставить темпы роста, которые наблюдаются в мире и в России, то налицо значительное превышение темпов роста лизинговых услуг в нашей стране по сравнению с более развитыми странами, и в частности, с Европой.


Лизинг в некоторой степени можно считать альтернативой ипотеке, хотя у них больше различий, нежели сходства. Объединяет же их то, что эти инструменты служат одной цели – обеспечению населения крышей над головой.


У лизинга нет непосредственной цели стать заменой ипотеки, это абсолютно различные инструменты финансирования.

Стериум - Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке - 1

Что такое лизинг и для чего он нужен

Лизинг — это фактически аренда квартиры на четко оговоренных и зафиксированных в договоре условиях с последующим ее выкупом.


В этой финансовой операции участвуют три стороны:

  • лизингодатель - лицо, которое специально приобретает имущество для сдачи его во временное пользование;

  • лизингополучатель - лицо, получающее имущество во временное пользование;

  • продавец квартиры - лицо, продающее квартиру, которая является объектом лизинга.


Проще говоря, квартиру покупает лизинговая компания и передает ее в аренду лизингополучателю. Они  заключают договор, где четко прописываются все условия:

·         размер первоначального взноса,

·         сроки,

·         порядок платежей

·         выплаты при досрочном расторжении договора.


Лизингополучатель, он же реальный покупатель квартиры, становится собственником жилья только после полной выплаты средств, причитающихся лизингодателю. В этом главное и очень существенное отличие от покупки квартиры по ипотеке. При покупке в ипотеку заемщик сразу становится собственником квартиры.

Среди плюсов лизинга можно назвать следующие факторы:

  • Разумный подход к учету уровня доходов клиента: в расчет берут все источники заработка, а не только официальные.

  • Более гибкий график выплат, чем при ипотечном кредитовании: он даже может изменяться в течение года, если доход клиента носит сезонный характер.

  • Собрать пакет документов для предъявления в лизинговую компанию гораздо проще, чем для ипотечного кредита. В обязательном порядке требуются только паспорт, пенсионное свидетельство и ИНН. Иногда могут попросить загранпаспорт и водительское удостоверение, а также выписку с банковского счета.

  • Лизингодателя не интересует кредитная история арендатора, даже если она местами  запятнана.

  • Стоимость имущества фиксируется договором и остается постоянной на весь период его действия.


Подобно оформлению в ипотеку, лизингополучатель выплачивает лизингодателю первоначальный взнос, размер которого начинается от 10% стоимости квартиры, но может быть и больше. В целом считается, что аванс по лизингу ниже, чем при получении ипотечного займа. В течение срока действия лизинга, длительность которого может варьироваться от 5 до 10 лет, арендатор выплачивает определенное количество взносов, состоящих из собственно арендной платы и части стоимости жилья. В случае расторжения договора квартира возвращается лизингодателю, а первоначальный взнос и уже выплаченная часть ее стоимости должны быть отданы арендатору.

Стериум - Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке - 2

Основные требования сделки по финансовому лизингу:


  1. право выбора объекта лизинга и продавца лизингового имущества принадлежит лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором;

  2. лизинговое имущество приобретается у продавца только при условии передачи его в лизинг пользователю;

  3. сумма лизинговых платежей за весь период лизинга должна включать полную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества на момент сделки.


Ложка дегтя


Существенный недостаток лизинга состоит в том, что лизингополучатель обретает право собственности на квартиру только после того, как все денежные обязательства по договору будут им выполнены. До этого собственником жилья будет считаться лизингодатель. Зарегистрироваться в квартире до полной выплаты ее стоимости также нельзя, арендатору доступна только временная прописка.

В этом аспекте кроется существенное отличие лизинга от ипотеки. Последняя предполагает, что заемщик сразу после покупки становится собственником жилья. Эта деталь является едва ли не главной причиной непопулярности лизинга в нашей стране. Мало кто из физических лиц хочет начинать долгосрочный проект по покупке квартиры без оформления права собственности. Кроме того, ежемесячный платеж по договору лизинга выше, чем по ипотеке, причем эта разница может достигать 50-60%.


Потенциальных лизингополучателей также отпугивает сложная процедура заключения договора и подводные камни, которые могут здорово осложнить жизнь арендатора. Так, поиском подходящего жилья занимается обычно сам лизингополучатель, что вполне естественно. Однако в этом таится и опасность для заемщика – ведь в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется передать квартиру или обнаружится, что собственность имеет обременения, ответственность за срыв сделки ляжет на того, кто занимался подбором жилья, то есть на лизингополучателя. Могут начаться судебные споры, которые, тем не менее, не освобождают его от уплаты взносов по договору лизинга. В итоге лизингополучатель может остаться без квартиры, но с финансовыми обязательствами.


Кроме того, арендатора подстерегают и другие сложности - лизинговая компания может получить в банке кредит, предоставив в качестве залога квартиру, находящуюся в лизинге, что не может обрадовать арендатора. Не исключена также вероятность банкротства компании – в этом случае квартира перейдет в собственность банка, и не факт, что новый собственник захочет продлевать отношения с лизингополучателем.


В случае, если арендатор захочет расторгнуть договор, сделать это будет не так просто. Основанием для расторжения могут стать два повода – нарушение условий договора лизингодателем и недостатки недвижимости, взятой в аренду. Поскольку процедуры расторжения, а также возврата выплаченной стоимости в законе прописаны недостаточно четко, все нюансы следует подробно указать в договоре лизинга. Это поможет избежать неприятностей на случай, если что-то пойдет не так.

Однако, основной недостаток лизинга недвижимости – о нем в России незаслуженно мало знают.

Незнание порождает необоснованные страхи.

Стериум - Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке - 3

Порядок лизинговой сделки:

  • Допустим, вы выбираете квартиру. Сделать это совсем непросто. Но сократить время и деньги, потраченные на этот процесс, можно, зайдя на сайт sterium.com. Здесь вы сможете легко выбрать и рассмотреть любую квартиру.

  • Далее вы  предоставляете необходимые документы в лизинговую компанию.

  • Лизинговая компания проводит анализ документов и  принимает решение о реализации  сделки.

  • Подписывается договор финансовой аренды (лизинга), как результат,  лизинговая компания покупает у продавца квартиру по договору купли-продажи.

  • Необходимо  перечислить лизинговой компании аванс лизингового платежа в размере и в сроки, обусловленные договором лизинга.

  • Лизинговая компания производит оплату , то есть передает  продавцу деньги  в размере и в сроки, обусловленные договором купли-продажи.

  • В ФРС Регистрируется договор финансовой аренды и одновременно регистрируется переход права собственности к лизинговой компании на объект недвижимости.

  • Подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости от продавца и одновременно акт передачи объекта недвижимости в лизинг.

  • В обязательном порядке квартира страхуется на весь срок действия договора.

  • Дальше нужно будет совершать платежи  в соответствии с графиком.

  • По истечении действия договора лизинга квартира перейдет в вашу собственность.

  • В конце концов нужно перерегистрировать переход права собственности на уже такую свою  недвижимость в ФРС.

Лизингу-ДА!

Подводя итог, можно отметить, что российский рынок реагирует на новые способы приобретения недвижимости с большой осторожностью, предпочитая проверенные инструменты. Однако хорошая репутация всегда очень быстро складывается на основании положительного опыта. Поэтому говорить о лизинге как об альтернативе ипотеки можно будет уже в самом скором времени.

777

Комментарии