Санкт-Петербург

Квартира в долевой собственности: как продать свою долю

Квартира в долевой собственности: как продать свою долю

Купля-продажа доли в квартире считается одной из наиболее непростых сделок с недвижимостью.


Попробуем разобраться, почему  это так непросто и с какой стороны приниматься за решение этой проблемы.

Мы делили апельсин: много нас, а он один

Прежде всего, следует знать, вследствие чего возникает долевая собственность:

  • приватизации недвижимости на всех лиц, прописанных в ней на момент приватизации лиц;
  • раздела недвижимости между  бывшими супругами;
  • наследования жилья несколькими людьми.

Стериум - Квартира в долевой собственности: как продать свою долю - 1

Понятно, что долю в обычной квартире в реальности выделить долю невозможно. Именно поэтому хотя и говорят о доле квартиры, на самом деле имеют ввиду «идеальную долю» -долю  права собственности на нее.


При необходимости продажи доли, следует  помнить, что сособственники, то есть  другие дольщики,  в квартире имеют право преимущественной покупки. Хотя если вам повезло с размерами квартиры и удалось поделить ее в реальности, или, как говорят юристы, в натуре, если у вас есть свой вход, отдельно подведены коммуникации, ничье разрешение вам не понадобится.

Однако эти ограничения не касаются дарения доли, поэтому можно подарить свою долю без согласия  остальных собственников.  Иногда, во избежание трудностей с получением разрешения остальных собственников, вместо купли-продажи оформляют дарственную. Но это очень рискованное предприятие, ведь, заподозрив подобную сделку, остальные дольщики могут потребовать ее аннулирования через суд. Тогда у нового собственника есть риск потерять и долю и деньги.


Как правильно соблюсти преимущественное право сособственников


Чтобы избежать подобных проблем, необходимо аккуратно отнестись к  оформлению документов. Предложение о покупке доли следует  оформить в письменном виде. Также рекомендуется фиксировать факт получения остальными дольщиками этого предложения. Если сообщение о продаже доли передается из рук в руки, желательно получить автограф дольщика на дубликате уведомления, обязательно следует  указать дату. Можно отправить предложение по почте заказным письмом, тогда уведомление о получении будет  подтверждением того, что продавец предпринял  все необходимые шаги. Только так можно подстраховаться от недобросовестности со стороны “сособственников”, если  вначале они решат проигнорировать предложение о покупке доли, а потом скажут, что их право первоначальной покупки было ущемлено. Попытка продать свою долю посторонним, пренебрегая преимущественным правом других совладельцев, влечет за собой вероятность оспаривания этой сделки.

Те же действия нужно выполнить, если оформляется договор мены.

Хотя бывает и так, что процесс продажи доли проходит без соблюдения этих правил,– это продажа с молотка. Так проходит продажа  доли в квартире, если подключаются безжалостные кредиторы, когда ни другого добра, ни средств должника не хватает, чтобы рассчитаться с долгами.

Стериум - Квартира в долевой собственности: как продать свою долю - 2

Однако не всегда долю в квартире могут забрать в счет долга. Есть только два случая, когда такая мера разрешается:

  • когда пресловутая доля является предметом ипотеки (в таком случае взыскание может коснуться даже единственного жилья);
  • когда должник не живет в квартире, в которой ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу, либо владеет  другой недвижимостью.


Чтобы не попасть впросак и все-таки продать свою долю, продавцу важно следовать данному алгоритму:


1. Уведомить других дольщиков о продаже доли.

При продаже «идеальной доли», остальные дольщики вправе первыми купить ее. Причем, цена должна быть одна для всех: и для “сособственников” квартиры и для посторонних покупателей. Если остальные дольщики отказываются от приобретения или больше месяца «тянут резину», продавец имеет право продать свою долю кому угодно.


2. Оформить договор купли-продажи.  

Такое соглашение достаточно составить в простой письменной форме, без  нотариального заверения в случае, если  покупателем является другой дольщик. Если же доля уходит к  постороннему лицу,  договор необходимо нотариально удостоверить.

Договор обязательно должен содержать:

  • паспортные данные сторон;
  • их реальные адреса;
  • адреса регистрации;
  • технические характеристики  квартиры и точная  величина доли;
  • цену;
  • данные о правоустанавливающих документах;
  • документы об ограничениях и правах третьих лиц на помещение (если есть).

Также желательно составить передаточный акт или иной документ о передаче.


3. Зарегистрировать переход права собственности.

После уплаты  госпошлины за регистрацию права собственности следует подготовить и предоставить  в органы Росреестра или МФЦ такие документы:

1) заявления всех участников сделки;

2) договор купли-продажи и акт приема-передачи (оригинал и копии);

3) паспорта сторон;

4) разрешение органов опеки, если необходимо.


Один из самых сложных вопросов на российском рынке недвижимости – это продажа доли квартиры. Однако, как всегда, знание – это сила. Вооружившись им и помощью специалистов, можно решить на первый взгляд неразрешимыми вопросы.


466

Комментарии